Réhabilitation des bâtiments : guide pour les entreprises du BTP
Au-delà des incertitudes économiques et du manque structurel de logements, la crise énergétique et la hausse des coûts des matières premières poussent à améliorer la performance énergétique des bâtiments et placent la notion de réhabilitation au cœur des échanges de la profession. Il est vrai que dans un contexte économiquement tendu, de contraintes réglementaires fortes et de besoins en urbanisme durable, la réhabilitation des bâtiments apparaît comme une solution pertinente pour les entreprises du BTP, désireuses de concilier développement, environnement et patrimoine. Mais en quoi consiste réellement la réhabilitation ? Pourquoi permet-elle de répondre aux exigences des différents acteurs : clients, institutionnels, entreprises du BTP ? Enfin, quelles sont les compétences demandées dans le cadre d’un tel projet ?
Plan du dossier
- Définition et distinction entre réhabilitation et rénovation
- Enjeux de la réhabilitation pour les entreprises du bâtiment
- Cadre réglementaire de la réhabilitation en France
- Étapes clés d’un projet de réhabilitation
- Impacts de la réhabilitation sur la gestion des compétences
Définition et distinction entre réhabilitation et rénovation
Souvent confondu dans le langage commun, il est nécessaire de bien comprendre la différence entre la rénovation et la réhabilitation.
- Rénovation: il s’agit généralement d’améliorer ou de remettre à neuf un bâtiment ou un espace existant. La rénovation vise souvent à moderniser, embellir ou maintenir en bon état un bâtiment sans changer sa structure fondamentale. Elle peut inclure des travaux esthétiques comme la peinture, le changement de revêtements, la décoration ou des travaux techniques comme la mise à jour des installations électriques ou de la plomberie.
- Réhabilitation: elle concerne la transformation ou la restauration d’un bâtiment, souvent pour lui donner une nouvelle fonction ou pour répondre à des normes spécifiques, notamment en termes de sécurité, d’accessibilité ou de performance énergétique. La réhabilitation peut impliquer des travaux plus importants, comme la consolidation de la structure, la mise aux normes, ou la conversion d’un usage. Il peut s’agir, par exemple, de transformer un ancien bâtiment industriel en logements ou en école. Cela permet aussi viser de préserver le patrimoine tout en adaptant le bâtiment aux besoins actuels.
S’il nous fallait résumer, nous pourrions dire que la rénovation est plutôt orientée vers la remise à neuf ou l’amélioration, alors que la réhabilitation concerne une transformation plus large, souvent pour assurer la pérennité ou la conformité d’un bâtiment, avec un possible changement d’usage.
Enjeux de la réhabilitation pour les entreprises du bâtiment
Pour les entreprises du bâtiment, la réhabilitation s’avère une réponse pertinente tant sur le plan environnemental, économique, social qu’architectural. Explications.
Enjeux environnementaux
- Une meilleure efficacité énergétique : la majorité des bâtiments existants ont été construits avant l’application des normes environnementales actuelles. La réhabilitation permet d’améliorer leur efficacité énergétique, de réduire leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre.
- Une alternative verte par rapport au neuf : par ailleurs, la réhabilitation, en prolongeant la durée de vie des bâtiments existants, permet de réduire la consommation de ressources et l’empreinte carbone liées à la construction neuve.
Enjeux économiques
- Optimisation énergétique : la réhabilitation offre l’opportunité d’améliorer la performance énergétique des bâtiments, en intégrant des solutions écologiques et en réduisant les coûts de fonctionnement pour les occupants.
- Économies financières : sur le long terme, rénover un bâtiment est souvent plus rentable que de le démolir et de reconstruire, notamment en termes de coûts énergétiques et de maintenance. Cela est particulièrement vrai dans les zones densément urbanisées où le foncier est cher ou difficile d’accès. Par ailleurs, La rénovation peut souvent se faire plus rapidement que la construction neuve, permettant une réponse plus agile aux projets et aux besoins des clients.
- Réponse adaptée aux besoins du marché : la mise en conformité avec les normes en vigueur (sécurité, accessibilité, etc.) nécessite des travaux de réhabilitation, créant ainsi un besoin pour les entreprises du secteur.
Enjeux sociaux et architecturaux
- Réponse à la crise du logement : la réhabilitation permet de densifier et d’adapter les bâtiments existants pour répondre à la demande croissante en logements et en services.
- Valorisation du patrimoine : la réhabilitation contribue à préserver le patrimoine architectural, tout en le rendant conforme aux exigences modernes, évitant ainsi la démolition et la reconstruction coûteuses. La rénovation contribue à préserver le patrimoine architectural et historique, ce qui peut valoriser le territoire et répondre à des enjeux culturels.
Cadre réglementaire de la réhabilitation en France
La réhabilitation en France est encadrée par un cadre juridique complexe qui combine des lois nationales, des codes spécifiques, des règlements environnementaux, ainsi que des dispositifs financiers et fiscaux visant à encourager la rénovation durable et la préservation du patrimoine. Avant de se lancer dans une démarche de réhabilitation, il est nécessaire d’avoir une bonne connaissance de ce cadre réglementaire, et notamment de certaines réglementations incontournables comme la RE2020.
Réglementation thermique et environnementale (RE2020)
La RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) fixe les exigences en matière de performance énergétique et environnementale des bâtiments rénovés ou construits. Elle joue un rôle central dans la réhabilitation des bâtiments en fixant des normes strictes pour améliorer leur performance énergétique. Cela permet de réduire la consommation d’énergie et l’empreinte carbone des bâtiments, qu’ils soient neufs ou en rénovation.
Dans le cadre de la réhabilitation, la RE2020 encourage plusieurs actions clés :
- amélioration de l’isolation thermique : elle incite à renforcer l’isolation des murs, toits, fenêtres et portes pour limiter les déperditions de chaleur.
- optimisation du chauffage et de la ventilation : elle favorise l’installation de systèmes de chauffage plus efficaces et la mise en place de ventilation performante pour réduire la consommation énergétique.
- utilisation des énergies renouvelables : la RT 2020 encourage l’intégration de sources d’énergie renouvelable, telles que les panneaux solaires ou les pompes à chaleur, dans la rénovation des bâtiments.
- conception bioclimatique : elle pousse à adopter des stratégies de conception qui tirent parti de l’environnement pour optimiser le confort thermique tout en limitant la consommation d’énergie.
Décret tertiaire et décret BACS
Le décret tertiaire et le décret BACS concernent la réduction de la consommation énergétique dans le secteur tertiaire en France.
- Décret tertiaire :
Il s’agit d’un cadre réglementaire mis en place en 2019 visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments du secteur tertiaire (bureaux, commerces, établissements scolaires, etc.). L’objectif principal est d’encourager la sobriété énergétique en imposant aux propriétaires et exploitants de ces bâtiments de réduire leur consommation d’énergie de manière progressive. Le décret prévoit notamment la mise en place d’obligations de reporting, de plans d’actions et de seuils de réduction à atteindre à différentes échéances, avec pour but de diminuer l’empreinte carbone du secteur tertiaire. - Décret BACS (Building Automation and Control Systems) :
Ce décret concerne la mise en place de systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments afin d’optimiser leur consommation énergétique. Les BACS permettent de gérer efficacement le chauffage, la ventilation, la climatisation ou encore l’éclairage, en adaptant leur fonctionnement aux besoins réels du bâtiment. La réglementation impose l’installation ou la mise à niveau de ces systèmes dans certains bâtiments tertiaires pour améliorer leur efficacité énergétique et favoriser une gestion intelligente.
Ces deux réglementations s’inscrivent dans le cadre des efforts de la France pour réduire ses émissions de gaz à effet de serre et atteindre ses objectifs climatiques.
Diagnostic PEMD et responsabilité élargie du producteur (REP)
Le Diagnostic PEMD et la responsabilité élargie du producteur (REP) sont deux notions qui participent à la démarche globale de réduction des déchets, d’éco-conception et de transition vers une économie circulaire.
- Diagnostic PEMD (Profil Environnemental des Matériaux et Déchets) :
Le Diagnostic PEMD est une évaluation qui permet d’analyser la gestion, la traçabilité, la valorisation et le recyclage des matériaux et des déchets produits par une entreprise ou un secteur d’activité. Il vise à identifier les pratiques existantes, à repérer les points d’amélioration et à assurer une conformité avec la réglementation environnementale. Ce diagnostic aide également à élaborer des stratégies pour réduire l’impact environnemental et optimiser la gestion des déchets. - Responsabilité Élargie du Producteur (REP) :
La REP est une obligation légale pour les producteurs, qui doivent prendre en charge la gestion de leurs produits en fin de vie. Cela implique qu’il doit financer, organiser ou contribuer à la collecte, au recyclage et à la valorisation de ses produits une fois qu’ils ont été jetés ou deviennent des déchets. La REP vise à inciter les producteurs à concevoir des produits plus durables, recyclables ou recyclés, afin de réduire l’impact environnemental global. Elle est mise en œuvre par des réglementations spécifiques pour différents types de déchets, comme les emballages, les équipements électriques et électroniques, les textiles, etc.
Étapes clés d’un projet de réhabilitation
Dans le cadre d’un projet de réhabilitation, plusieurs étapes clés doivent être suivies pour assurer la réussite du projet.
- Étude préalable et diagnostic
- évaluation de l’état actuel du bâtiment (structure, architecture, équipements)
- identification des besoins et des objectifs de la réhabilitation
- points en lien avec la réglementation en vigueur
- Définition du projet
- définition du périmètre des travaux
- élaboration du cahier des charges
- estimation préliminaire du budget et du planning
- Conception du projet
- élaboration des esquisses et avant-projets
- études techniques (structure, thermique, acoustique, sécurité, etc.)
- validation des choix techniques
- Études d’exécution et dossier de consultation
- finalisation des plans et spécifications techniques
- préparation des dossiers de consultation des entreprises (dce)
- estimation précise des coûts et du budget final
- Appel d’offres et sélection des entreprises
- lancement des appels d’offres / demande de devis
- analyse des propositions et négociations
- attribution des marchés
- Phase de réalisation
- démarrage des travaux avec suivi et coordination
- contrôles qualité et conformité
- gestion des imprévus et ajustements
- Réception des travaux, suivi et contrôle de la qualité
- vérification de la conformité des travaux
- levée des éventuelles réserves
- signature du procès-verbal de réception
- garantie décennale et maintenance
- bilan du projet et clôture administrative
Chaque étape doit être menée avec rigueur pour respecter les délais, tenir le budget et assurer la qualité de la réhabilitation.
Impacts de la réhabilitation sur la gestion des compétences
La réhabilitation des entreprises du bâtiment nécessite un ensemble de compétences spécifiques pour assurer la réussite technique des projets, tout en respectant les normes environnementales et réglementaires et en s’assurant de la satisfaction des clients. Parmi les nombreuses aptitudes demandées, il est notamment question des points suivants :
- une bonne maîtrise des techniques de rénovation et de réhabilitation des bâtiments est bien sûr indispensable ! Cela sous-entend une connaissance pointue des matériaux et des méthodes de construction durables et innovantes.
- des compétences en gestion de travaux, en coordination et en supervision des équipes s’imposent ! Planification, organisation et suivi des projets de réhabilitation, gestion des délais, des coûts et des ressources sont autant de points à maitriser pour un chantier réussi et un client satisfait.
A cela s’ajoute des compétences financières et administratives pour réaliser le suivi financier de vos projets (devis, facturation). Par ailleurs, cela vous sera utile pour obtenir et gérer des financements ou des subventions spécifiques à la réhabilitation
- une connaissance réglementaire et normative, et notamment des normes de construction, de sécurité et d’urbanisme, ainsi que des exigences environnementales et énergétiques (RT 2012, RE 2020, etc.). Les normes de sécurité doivent également être connues. Il faut, dans ce cas, apporter une attention toute particulière à la formation du personnel aux bonnes pratiques
- des compétences en environnement et développement durable. En effet, il faut être en capacité d’intégrer des principes de construction écologique et de réduction de l’empreinte carbone
- une capacité relationnelle élevée et un sens des négociations reconnu. En effet, l’aspect relationnel prend une grande importance dans ces projets d’envergure : communication avec les différentes parties prenantes (clients, architectes, maîtres d’œuvre, fournisseurs et sous-traitants)…
En résumé, la réhabilitation est sans nul doute un axe de développement fort pour les entreprises du BTP. En effet, du fait du contexte économique, normatif et environnemental, tout amène les entreprises à s’intéresser à ce sujet et à se positionner sur de telles problématiques. Néanmoins, cela demande un certain investissement puisque la réhabilitation repose non seulement sur une expertise technique solide, une connaissance approfondie des normes et des réglementations en vigueur, mais aussi une bonne maîtrise de la gestion de projet et une attention particulière apportée aux échanges et à la relation client. N’hésitez pas à vous faire accompagner tant sur le plan juridique, comptable, qu’organisationnel.
